คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542
แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่ก่อนเปิดขายอาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็ม ไว้แล้วโดยแต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร ซึ่งในระหว่างที่โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์และไปตรวจดูการ ก่อสร้างห้องชุดที่จะซื้อ โจทก์ได้เห็นการก่อสร้างอาคารซี ตรงจุดที่จำเลยแสดงไว้ในโฆษณาว่าจะทำเป็นสวนหย่อม แต่โจทก์ ก็ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี แต่อย่างใด เท่ากับโจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด การที่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่า โจทก์หาได้ถือว่าการจะมีหรือไม่มีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลัง ที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญไม่ จึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยผิดสัญญาหมายเหตุ
คดีนี้โจทก์ฟ้องอ้างเหตุประการหนึ่งว่า จำเลยแสดงตัวอย่างอาคารย่อมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่า จะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคารและสวนหย่อมไว้ชัดแจ้งจำเลยให้การต่อสู้คดีว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาเป็นเพียงทัศนีย ภาพสมมุติ และใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องสร้างสวนหย่อมตามข้อตกลงหรือไม่ การวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวควรต้องพิจารณาว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญากันโดยมีข้อตกลงให้จำเลยต้องสร้างสวนหย่อมด้วยหรือไม่ ถือว่าเกี่ยวข้องโดยตรงกับหลักกฎหมายในเรื่องของการซื้อขายตามคำพรรณนาตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 วรรคสองคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 วางหลักเกี่ยวกับการซื้อขายตามคำพรรณนาไว้ว่า เป็นการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถือคำบรรยายถึงลักษณะ รูปพรรณสัณฐาน และคุณภาพของทรัพย์สินนั้น ตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้ และแม้ในบางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วก็ดี หากทรัพย์สินนั้นยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็ย่อมเป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน
ลักษณะคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 มีรูปเรื่องคล้ายคลึงกับคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ กล่าวคือเป็นเรื่องของการขายที่ดินจัดสรร ซึ่งมีหนังสือชี้ชวน และแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการแสดงไว้ ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า"โจทก์จำเลยรับกันว่า จำเลยได้โฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการ รวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ที่ดินแปลงที่ A248ที่โจทก์ตกลงซื้ออยู่ปากทางเข้าโครงการ ซึ่งภายในโครงการมีสปอร์ตคลับ ศูนย์กีฬาและโรงแรม แม้จะปรากฏว่าโจทก์ได้ไปดูที่ดินก่อนทำสัญญา แต่ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินของศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ศูนย์กีฬา สปอรต์คลับ และทางเข้าออกของโครงการ โจทก์ย่อมไม่สามารถตรวจดูได้ เพราะเป็นที่ดินว่างเปล่ายังมิได้ทำถนนและสิ่งปลูกสร้าง คงเชื่อตามที่จำเลยได้บรรยายไว้ในหนังสือชี้ชวน และแผนผังที่จำเลยที่ 1ออกโฆษณา เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.7 จึงได้ระบุไว้ในข้อ 1 ว่าที่ดินแปลงหมายเลข A248ที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้หมายสีแดงไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามคำพรรณนา"
เป็นที่น่าเสียดายว่า ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกามิได้วินิจฉัยไว้โดยตรงว่า การซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการขายตามคำพรรณนาหรือไม่ หากเป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาแล้ว จำเลยต้องจัดให้มีสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้ อย่างไรก็ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับที่หมายเหตุนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ตอนหนึ่งว่า "แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่าการจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา" จึงมีข้อน่าพิจารณาอยู่ว่าเป็นการที่ศาลฎีกาได้วินิจฉัยแล้วว่าการสร้างสวนหย่อมนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้เมื่อเป็นเช่นนี้ ปกติแล้วจำเลยจึงต้องมีหน้าที่สร้างสวนหย่อมตามที่พรรณนาไว้ ส่วนการที่จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์หรือไม่นั้น จะต้องดูข้อเท็จจริงอื่นประกอบด้วย ดังเช่นคดีนี้ที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดเป็นข้อสาระสำคัญ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เกี่ยวกับประเด็นนี้ผู้เขียนเห็นว่าแม้จำเลยมีหน้าที่ตามสัญญาในการต้องสร้างสวนหย่อมแก่โจทก์แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏแจ้งชัดว่าโจทก์มิได้ถือเอาการมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดเป็นสาระสำคัญในการซื้อห้องชุดแล้วการที่จำเลยไม่จัดสร้างสวนหย่อมตามสัญญา ก็น่าที่โจทก์จะฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้ได้ ส่วนประเด็นว่าโจทก์จะได้รับความเสียหายหรือไม่เพียงใดนั้น ก็ควรต้องคำนึงถึงการที่โจทก์มิได้ถือเอาการจัดสร้างสวนหย่อมเป็นสาระสำคัญของสัญญาด้วยพิจารณาในแง่นี้อาจทำให้มองได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายเลยก็ได้
ทนงศักดิ์ดุลยกาญจน์
พิมล สมานิตย์
ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ
http://www.deka.in.th/view-13833.html
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น